][دمـ ع ـة الـ ح ـب..}~
07-11-2009, 01:50 AM
آڷـωـڷآمـَ عّڷيڪْمـَ ۈرפـمـَه آڷڷه ۈبرڪْآٺَه]~
ڜُــפـآڷڪْمـَ عّربEmaratcom؟ّ!
تحقيق: محمد رباح وصلاح العربي
أجمع عدد من خبراء العقار أن السوق العقاري بحاجة إلى إعادة النظر في معدل الإيجارات على مستوى الدولة، خاصة بعد الخلل الذي أصاب سوق العرض والطلب وانخفاضها “على حياء” في الإمارات التي ركبت طفرة العقار العالمي من ناحية البيع والايجار السكني والتجاري، ما يطرح التساؤلات حول إمكانية حدوث تغير على ديمغرافية الإيجارات التي كانت منذ فترة ليست ببعيدة تميل إلى جهة الإمارات الشمالية التي نجحت بأسعارها التنافسية في جذب شريحة كبيرة من موظفي الدخل المتوسط، والذين كان الإيجار يشكل لديهم هاجسا في إمارات كدبي والشارقة نظرا لارتفاعه من جهة وصعوبة الحصول على منزل شاغر في كثير من الاحيان من جهة أخرى . وقالوا إن مؤشر الايجارات في إمارتي دبي والشارقة بات يسجل هبوطا دون مستوى الانخفاض المأمول، حيث لا يزال يحافظ على شيء من ثبات أسعاره بفعل محاولات الملاك المستمرة الالتفاف على أزمة السكن الحالية والتخفيض الحادث إلى معدلات لا تضر بربحهم الذي تنعموا به لفترات سابقة.
أشار الخبراء إلى أنه بعد أن كانت الإمارات الشمالية المستفيد الأكبر من الارتفاع في الإمارات المجاورة التي تشكل موطن القوة الوظيفية أصبحت مطالبة أكثر من غيرها بجدولة معدل إيجاراتها نظراً لعودة تلك الإمارات بعض الشيء إلى ركب الايجار المعقول، ما من شأنه أن يخل بسوق الطلب ويحول دون إيجاد المؤجرين لوحدات سكنية أغرقت بها الاسواق العقارية على مستوى الدولة .
وأكدوا أن ارتفاع الايجارات في إمارات كدبي والشارقة، دفع بالموظفين إلى البحث عن وحدات سكنية تتلاءم مع دخلهم، بغض النظر عن مكانها وعن رحلة السير الصباحية المقترنة بالازدحامات والاختناقات المرورية، ما جعل من إمارتي عجمان وأم القيوين أرضا خصبة لنهضة عقارية جذبت إليها مختلف المستثمرين، بعد أن بينت دراساتهم أن هاتين الامارتين سيستأثران مستقبلا بشريحة تفوق ال 65% من الموظفين العاملين في الإمارات المجاورة في حال استمرت الايجارات على نسقها التصاعدي، وهو ما حدث فعلاً حيث كثرت المباني السكنية بأسعار تكاد تكون تنافسية جذبت إليها الفارين من جحيم غلاء الاسعار في دبي والشارقة .
وأوضحوا أن ضعف إمداد الطاقة في الإمارات الشمالية دفع بالمستثمرين المتضررين إلى الاعتماد على المولدات الكهربائية لامداد مبانيهم بالطاقة، ما تولد عنه دخول أكثر من 400 مبنى في عجمان و159 في أم القيوين حيز الخدمة في فترة زمنية قليلة، ومن ثم أحدث انخفاضاً في سوق الايجارات نظرا لازدياد العرض .
وأشاروا إلى أنه على الرغم من ذلك، فإن الرياح لم تأت بما تشتهي سفن هؤلاء المستثمرين، حيث ألقت الأزمة المالية العالمية بما حملته من تسريحات وترشيد للنفقات، بظلالها على سوق العقار المحلي، ما اضطر المستثمرين إلى إعادة النظر بمعدل الايجارات على مستوى الدولة بشكل فردي ومتراوح بين مستثمر وسواه، وليسجل مؤشر الايجار انخفاضا يكاد يكون الاول من نوعه منذ 10 سنوات، حيث انخفضت في إمارتي دبي والشارقة بمعدل 25% عن الاسعار السابقة، إلا أنها تكاد تكون فوق الطبيعية من منظار المستأجرين الذين يرون أن أسباب الغلاء قد تبددت، حيث انخفضت أسعار المنتجات في منشئها الأصلي، إلا انه وعلى الرغم من ذلك فإن المعدلات لا تزال مرتفعة بالنسبة لهم، وهو شيء أقرب إلى الواقعية إذا أجرينا مسحاً لعدد العقارات الموجودة والنوعية الوظيفية الباحثة عن سكن وربطها بسوق العرض والطلب .
وقال الخبراء إنه نظراً لتخوف بعض المؤجرين في الشارقة بالدرجة الاولى من فقدان المستأجرين لديهم عمدوا إلى خفض المعدل في المباني القديمة التي أغدقت في الماضي الربح الوفير على ملاكها، فضلاً عن وجود شقق سكنية في الوقت الحالي بأسعار تكاد تكون معقولة، مما دفع ببعض المستأجرين في الإمارات الشمالية النزوح إلى الشارقة في حال تحصلوا على قيمة الايجار عينها التي يدفعونها نظير سكنهم الحالي .
وأضافوا أن الأمر لم يقتصر على ذلك، إذ من الملاحظ تحوير قانون سكن العزاب الذي تم صدوره في الشارقة، والذي يمنع سكنهم في المباني والمناطق الآهلة بالعائلات، حيث تم خرق القانون من خلال منح حيز من الحرية لملاك تلك المباني، يجيز لهم إيجار العزاب شريطة الموافقة والقبول .
وأجمعوا أن أكثر الخاسرين من تحول ديمغرافية السكن إن حدثت هم أصحاب المباني الحديثة التي لا يزيد عمرها على العام أو العامين باعتبار أن تكاليف البناء في ذلك الوقت كانت مرتفعة ولم يتمكن أصحابها لحد الآن من جني واسترداد رأس مالهم مما سيضطرهم للانتظار فترة طويلة ريثما يتم ذلك، شريطة أن تؤجر مبانيهم بالكامل، وهو ما سيضطرهم إلى مواكبة معدلات الايجار الحالية وطرحهم لوحداتهم بأسعار تنافسية بغية إيجارها بالكامل، مؤكدين أن هذه المشكلات ليست “بالعويصة” على اعتبار أن الاسعار الحالية مبالغ فيها وأن الوضع الطبيعي لاستراداد رأس المال العقاري يتراوح بين 10 و15 سنة بخلاف الوضع الحالي الذي يتمكن فيه المالك من ذلك خلال 5 سنوات .
“الخليج” حاولت تسليط الضوء على الواقع العقاري الحالي في إمارات دبي والشارقة وأثره على عجمان وأم القيوين، طارحة تساؤلات حول مستقبل الايجارات وديمغرافية السكن المستقبلية والتحقق من انخفاض المؤشر .
عمر البرغوثي مدير عام مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري قال “لا اعتقد ان الاسعار في الإمارات الشمالية كانت في السابق تنافسية، وبالتالي لن تكون كذلك في ظل الظروف الراهنة التي يتجه فيها مؤشر السوق العقاري في الدولة نحو التصحيح، خاصة أن الباحثين عن معدلات الايجار التي تتناسب وميزانيتهم هم في الاصل من ذوي الدخل المتوسط والمحدود، الذين يشكلون نسبة عالية من مجموع سكان الدولة، وبالتالي فإن أي انخفاض في معدلات الايجار في دبي سيرافقه انخفاض في باقي الإمارات الشمالية، وعلى سبيل التوضيح اذا انخفضت الايجارت في دبي بنسبة 15%، فإن معدلها في كل من عجمان والإمارات الشمالية سينخفض تقريبا بالنسبة نفسها وبالتالي ستحظى الإمارات الشمالية بحصة كبيرة من الباحثين عن وحدات سكنية تتناسب مع دخل كل فرد من هذه الشريحة” .
وأضاف “إن السبب الآخر للبحث عن وحدات لاغراض سكنية ذات قيمة منخفضة نسبيا هو اتجاه الكثير من الشركات والمؤسسات لخفض عدد العاملين فيها وتخفيض الاجورالشهرية، مما حدا بالاغلبية إلى ربط الاحزمة والبحث عن بدائل كفيلة بتعويض ما تم خفضه من رواتبهم، لهذه الاسباب فإن سوق الايجارات في عجمان الذي بدأ يتجه نحو التصحيح لايزال يستقطب عددا كبيراً من هذه الشريحة ولا يزال يحظى بفرص استثمارية مرتفعة” .
أما محمود عبد الحميد القاضي الإداري في مؤسسة قاعدة العقارات فأشار إلى أن المعدل انخفض في دبي بعد الازمة المالية العالمية بنسبة تتراوح بين 30 إلى 40% حيث بات بإمكان الباحث عن سكن التحصل على شقة مكونة من غرفة نوم وصالة ب 60 ألف درهم، وشقة مكونة من غرفتي نوم وصالة ب 85 ألف درهم .
وأوضح أن انخفاض هذه الاسعار عائد لقانون العرض والطلب، حيث أدى دخول عدد كبير من الوحدات السكنية إلى حدوث وفرة عمرانية في السوق العقاري داخل الإمارة، فضلاً عن حركة التسريحات التي طالت عددا لا بأس به من الموظفين المتزوجين ما اضطرهم إلى تسفير عائلاتهم والتشارك مع غيرهم في السكن .
وأكد أن السوق سيشهد انخفاضاً أكبر في حال استمر الوضع على ما هو عليه خاصة في ظل دخول وحدات سكنية جديدة للسوق بشكل شبه شهري .
محمد علي من مكتب أنوار للعقارات في عجمان قال إن ارتفاع الإيجارات في مختلف إمارات الدولة أوجد في السابق ثقافة جديدة تمثلت بما بات يعرف “بثقافة الإستوديو” إلا أن الوضع الحالي وتراجع الاسعار من شأنه أن يعيد الامور إلى نصابها الحقيقي .
وأضاف أنه في الوقت الذي أجبر فيه الارتفاع المتواصل الكثير من المقيمين والمواطنين على حد سواء، على التوجه للسكن في الإمارات الشمالية حيث الإيجارات أقل، من الواضح أن انخفاضها في الإمارات المجاورة سينعكس سلبا على السوق العقاري هناك، والذي أصبح مطالبا بإعادة هيكلة إيجاراته نظرا لانخفاضها في دبي والشارقة .
أما علي أحمد من مكتب عجمان العقاري فقال إن الإمارات الشمالية كانت في وقت غير بعيد تمتص فائض الطلب في دبي حيث تتوافر فيها خيارات بأسعار أقل، ففي حين يصل ايجار الشقة من غرفتين وصالة في دبي إلى 119 ألف درهم سنويا، وفي ابوظبي 130 ألف درهم، و80 الف درهم في الشارقة، يمكن الحصول على الشقة نفسها في رأس الخيمة بسعر 37 الف درهم و25 ألفا في أم القيوين وبسعر 38 ألف درهم في عجمان .
وأضاف أن هذا الواقع قد تغير مع انخفاض الايجارات في إماراتي دبي والشارقة، مما سيترتب عليه خفض الاسعار في الإمارات الشمالية للحيلولة دون توجه المستأجرين إلى تلك الإمارات نظرا لكون الاسعار لم تعد تنافسية في الإمارات الشمالية .
وعلى الرغم من الانخفاض المحدود الذي يعشيه السوق العقاري يرى السكان أنه لا تزال هناك مغالاة حيث قال محمد أنور إن الاسعار الحالية سواء في الإمارات الشمالية أو دبي والشارقة لا تزال مرتفعة بالمقارنة مع متوسط دخل الفرد، مشيرا إلى أن السكان لمسوا شيئا من الانخفاض في معدلات السكن إلا أن الايجارات الحالية لا تزال بعيدة عن طموح الموظفين .
من جهته قال فؤاد عيسى القاطن في عجمان إنه في حال استمر تراجع معدل السكن في الشارقة وحافظ المعدل على قيمته في عجمان فإنه كالكثيرين من الموظفين، سيتجه للسكن في الشارقة على اعتبار قربها من عملهم، مما سيضر بالسوق العقاري هناك .
وأكد علي عبد الله أن الاسعار الحالية في عجمان تعتبر معقولة قياساً على ما هو الحال عليه في باقي إمارات الدولة على الرغم من انخفاض الاسعار هناك إلا أنها لا تزال دون مقدرة شريحة كبيرة من الموظفين الذين سيفضلون الانتقال إلى هناك في حال انخفضت الاسعار أكثر من ذلك .
أما ماجد الرابح فقال إن الانخفاض في دبي والشارقة سيعود بالمنفعة على سكان الإمارات الشمالية، حيث سيجد أصحاب المباني أنفسهم مرغمين على خفض الاسعار للمحافظة على مستأجريهم، خاصة في ظل الوضع الحالي الذي يشهد خللاً في قانون العرض والطلب والتسريحات التي طالت عددا لا بأس به من الموظفين .
مطالبات بتوصيل الكهرباء إلى 400 بناية سكنية في عجمان
مشكلة توصيل الكهرباء لأكثر من 400 بناية وعمارة سكنية وتجارية يمتلكها مواطنون في عجمان كانت الشاغل الأساسي لعدد من أعضاء المجلس الوطني طوال الفترة الماضية، بعد أن تلقوا مئات الشكاوى من مواطنين اقترضوا ملايين الدراهم للبناء بعد أن حصلوا على موافقات الهيئة الاتحادية للكهرباء والمياه على توصيل الكهرباء إلى بناياتهم فور الانتهاء منها، إلا أنهم فوجئوا بعد الانتهاء من البناء بان الهيئة ترفض أن توصل الكهرباء، وتتخلى عن وعدها السابق لهم، رغم أنهم دفعوا للهيئة مبالغ مالية كبيرة نظير توصيل الكهرباء .
هؤلاء الأعضاء تقدموا بطلب إلى الحكومة لمناقشة سياسة الهيئة الاتحادية للكهرباء والماء، ووافقت الحكومة على ذلك وتم تشكيل لجنة مؤقتة لذلك تضم كلا من يوسف النعيمي مقرر اللجنة وبعضوية كل من حمد بن غليطة الغفلي وسلطان الكبيسي وعلي ماجد المطروشي وعبدالله بلحن الشحي ود . عبدالرحيم شاهين ود .عبيد المهيري وسعيد علي الحافري، وقام هؤلاء الأعضاء بعقد اجتماعات وجمع البيانات والمعلومات عن حالة الكهرباء في الإمارات الشمالية والاجتماع مع ممثلي الهيئة لمناقشتهم، تمهيداً لتقديم تقرير مشفوع بتوصيات سيتم مناقشته مع وزير الطاقة في جلسة علنية بالمجلس الوطني الاتحادي .
اللجنة المؤقتة لمناقشة سياسة الهيئة الاتحادية للكهرباء والماء في الإمارات الشمالية قامت بجولة أمس الأول في عجمان، حيث اطلعت على أوضاع أكثر من 400 بناية تم الانتهاء منها، وقام بعض من أصحابها بتركيب مولدات كهربائية لها لحل مشكلة توصيل الكهرباء والانتفاع منها، فيما لا يزال اغلبها لا يستطيع أصحابها تركيب مولدات كهربائية لها، وشاهد أعضاء المجلس الوطني المشاركون في اللجنة بأعينهم فوضى تركيب المولدات، والتي ينتج عنها أخطار كبيرة على المناطق المحيطة .
مستأجرون يفسخون عقودهم بسبب “التفنيشات”
أدت “التفنيشات” وخفض الرواتب التي حدثت في كثير من الشركات، بخاصة العاملة منها في القطاع العقاري، إلى اضطرار هؤلاء الموظفين المستغنى عن خدماتهم إلى فسخ عقودهم الايجارية تمهيدا لعودتهم أو إعادة عائلاتهم إلى بلدانهم الأصلية، حيث تستقبل لجنة المنازعات الايجارية في عجمان العشرات منهم بصفة يومية، فيما تستقبل اللجنة أيضا بعضا من المستأجرين الذين يحاولون فسخ عقودهم للاستفادة من انخفاض الإيجارات الجديدة .
عثمان أبو الشوارب رئيس المكتب التنفيذي للجنة المنازعات الايجارية في عجمان قال ل “الخليج” إن ظاهرة فسخ عقود الإيجار أصبحت تشغل كثيرا من وقت موظفي اللجنة الآن، فهناك إقبال كبير من المستأجرين على مكتب اللجنة للاستفسار عن كيفية فسخ العقود الايجارية، وتقريبا يزيد عدد المستفسرين يوميا عن 20 مستأجرا، نصفهم تقريبا يتقدمون بدعاوى لفسخ عقودهم، بينما النصف الثاني يلجأ للتفاهم مع الملاك لإنهاء هذه العقود .
تفاوت في إيجارات المناطق
تفاوت أسعار الإيجارات في الشارقة خلال الفترة الماضية فلكل منطقة أسعار مختلفة عن الأخرى ففي منطقة المجاز تراوحت أسعار الشقة المكونة من غرفة وصالة من 34 وحتى 38 ألفا والغرفتين والصالة من 43 وحتى 50 ألفا والثلاث غرف وصالة بين 63 و70 ألفا، وفي منطقة التعاون تراوحت الأسعار للغرفة والصالة بين 31 و34 ألفا وللغرفتين والصالة بين 41 و48 ألفا وللثلاث غرف وصالة بين 57 و63 ألفا، وفي منطقة الخان تراوحت الأسعار للغرفة والصالة بين 34 و37 ألفا وللغرفتين والصالة بين 50 و57 ألفا وللثلاث غرف وصالة بين 65 و70 ألفا .
عودة لافتة للإيجار
عادت خلال الفترة الماضية لافتة للإيجار لتحتل واجهات العمارات والبنايات من جديد بعد أن كانت قد اختفت تماما خلال الأعوام الأربعة الماضية، فكل مكتب يتولى تأجير برج سكني يقوم بوضع لوحة مكتوب عليها للإيجار ورقم الهواتف الخاصة به، كما يقوم بالترويج لتأجير البنايات والأبراج التي يشرف عليها عن طريق الإعلان في الصحف المحلية، فالأغلبية تكون إعلاناتها “يوجد لدينا غرفة وصالة وغرفتان وصالة وثلاث غرف وصالة، أي أن جميع الطلبات موجودة ومتوفرة لديهم بما يعني توافر المعروض من الشقق السكنية .
ڜُــפـآڷڪْمـَ عّربEmaratcom؟ّ!
تحقيق: محمد رباح وصلاح العربي
أجمع عدد من خبراء العقار أن السوق العقاري بحاجة إلى إعادة النظر في معدل الإيجارات على مستوى الدولة، خاصة بعد الخلل الذي أصاب سوق العرض والطلب وانخفاضها “على حياء” في الإمارات التي ركبت طفرة العقار العالمي من ناحية البيع والايجار السكني والتجاري، ما يطرح التساؤلات حول إمكانية حدوث تغير على ديمغرافية الإيجارات التي كانت منذ فترة ليست ببعيدة تميل إلى جهة الإمارات الشمالية التي نجحت بأسعارها التنافسية في جذب شريحة كبيرة من موظفي الدخل المتوسط، والذين كان الإيجار يشكل لديهم هاجسا في إمارات كدبي والشارقة نظرا لارتفاعه من جهة وصعوبة الحصول على منزل شاغر في كثير من الاحيان من جهة أخرى . وقالوا إن مؤشر الايجارات في إمارتي دبي والشارقة بات يسجل هبوطا دون مستوى الانخفاض المأمول، حيث لا يزال يحافظ على شيء من ثبات أسعاره بفعل محاولات الملاك المستمرة الالتفاف على أزمة السكن الحالية والتخفيض الحادث إلى معدلات لا تضر بربحهم الذي تنعموا به لفترات سابقة.
أشار الخبراء إلى أنه بعد أن كانت الإمارات الشمالية المستفيد الأكبر من الارتفاع في الإمارات المجاورة التي تشكل موطن القوة الوظيفية أصبحت مطالبة أكثر من غيرها بجدولة معدل إيجاراتها نظراً لعودة تلك الإمارات بعض الشيء إلى ركب الايجار المعقول، ما من شأنه أن يخل بسوق الطلب ويحول دون إيجاد المؤجرين لوحدات سكنية أغرقت بها الاسواق العقارية على مستوى الدولة .
وأكدوا أن ارتفاع الايجارات في إمارات كدبي والشارقة، دفع بالموظفين إلى البحث عن وحدات سكنية تتلاءم مع دخلهم، بغض النظر عن مكانها وعن رحلة السير الصباحية المقترنة بالازدحامات والاختناقات المرورية، ما جعل من إمارتي عجمان وأم القيوين أرضا خصبة لنهضة عقارية جذبت إليها مختلف المستثمرين، بعد أن بينت دراساتهم أن هاتين الامارتين سيستأثران مستقبلا بشريحة تفوق ال 65% من الموظفين العاملين في الإمارات المجاورة في حال استمرت الايجارات على نسقها التصاعدي، وهو ما حدث فعلاً حيث كثرت المباني السكنية بأسعار تكاد تكون تنافسية جذبت إليها الفارين من جحيم غلاء الاسعار في دبي والشارقة .
وأوضحوا أن ضعف إمداد الطاقة في الإمارات الشمالية دفع بالمستثمرين المتضررين إلى الاعتماد على المولدات الكهربائية لامداد مبانيهم بالطاقة، ما تولد عنه دخول أكثر من 400 مبنى في عجمان و159 في أم القيوين حيز الخدمة في فترة زمنية قليلة، ومن ثم أحدث انخفاضاً في سوق الايجارات نظرا لازدياد العرض .
وأشاروا إلى أنه على الرغم من ذلك، فإن الرياح لم تأت بما تشتهي سفن هؤلاء المستثمرين، حيث ألقت الأزمة المالية العالمية بما حملته من تسريحات وترشيد للنفقات، بظلالها على سوق العقار المحلي، ما اضطر المستثمرين إلى إعادة النظر بمعدل الايجارات على مستوى الدولة بشكل فردي ومتراوح بين مستثمر وسواه، وليسجل مؤشر الايجار انخفاضا يكاد يكون الاول من نوعه منذ 10 سنوات، حيث انخفضت في إمارتي دبي والشارقة بمعدل 25% عن الاسعار السابقة، إلا أنها تكاد تكون فوق الطبيعية من منظار المستأجرين الذين يرون أن أسباب الغلاء قد تبددت، حيث انخفضت أسعار المنتجات في منشئها الأصلي، إلا انه وعلى الرغم من ذلك فإن المعدلات لا تزال مرتفعة بالنسبة لهم، وهو شيء أقرب إلى الواقعية إذا أجرينا مسحاً لعدد العقارات الموجودة والنوعية الوظيفية الباحثة عن سكن وربطها بسوق العرض والطلب .
وقال الخبراء إنه نظراً لتخوف بعض المؤجرين في الشارقة بالدرجة الاولى من فقدان المستأجرين لديهم عمدوا إلى خفض المعدل في المباني القديمة التي أغدقت في الماضي الربح الوفير على ملاكها، فضلاً عن وجود شقق سكنية في الوقت الحالي بأسعار تكاد تكون معقولة، مما دفع ببعض المستأجرين في الإمارات الشمالية النزوح إلى الشارقة في حال تحصلوا على قيمة الايجار عينها التي يدفعونها نظير سكنهم الحالي .
وأضافوا أن الأمر لم يقتصر على ذلك، إذ من الملاحظ تحوير قانون سكن العزاب الذي تم صدوره في الشارقة، والذي يمنع سكنهم في المباني والمناطق الآهلة بالعائلات، حيث تم خرق القانون من خلال منح حيز من الحرية لملاك تلك المباني، يجيز لهم إيجار العزاب شريطة الموافقة والقبول .
وأجمعوا أن أكثر الخاسرين من تحول ديمغرافية السكن إن حدثت هم أصحاب المباني الحديثة التي لا يزيد عمرها على العام أو العامين باعتبار أن تكاليف البناء في ذلك الوقت كانت مرتفعة ولم يتمكن أصحابها لحد الآن من جني واسترداد رأس مالهم مما سيضطرهم للانتظار فترة طويلة ريثما يتم ذلك، شريطة أن تؤجر مبانيهم بالكامل، وهو ما سيضطرهم إلى مواكبة معدلات الايجار الحالية وطرحهم لوحداتهم بأسعار تنافسية بغية إيجارها بالكامل، مؤكدين أن هذه المشكلات ليست “بالعويصة” على اعتبار أن الاسعار الحالية مبالغ فيها وأن الوضع الطبيعي لاستراداد رأس المال العقاري يتراوح بين 10 و15 سنة بخلاف الوضع الحالي الذي يتمكن فيه المالك من ذلك خلال 5 سنوات .
“الخليج” حاولت تسليط الضوء على الواقع العقاري الحالي في إمارات دبي والشارقة وأثره على عجمان وأم القيوين، طارحة تساؤلات حول مستقبل الايجارات وديمغرافية السكن المستقبلية والتحقق من انخفاض المؤشر .
عمر البرغوثي مدير عام مؤسسة عجمان للتنظيم العقاري قال “لا اعتقد ان الاسعار في الإمارات الشمالية كانت في السابق تنافسية، وبالتالي لن تكون كذلك في ظل الظروف الراهنة التي يتجه فيها مؤشر السوق العقاري في الدولة نحو التصحيح، خاصة أن الباحثين عن معدلات الايجار التي تتناسب وميزانيتهم هم في الاصل من ذوي الدخل المتوسط والمحدود، الذين يشكلون نسبة عالية من مجموع سكان الدولة، وبالتالي فإن أي انخفاض في معدلات الايجار في دبي سيرافقه انخفاض في باقي الإمارات الشمالية، وعلى سبيل التوضيح اذا انخفضت الايجارت في دبي بنسبة 15%، فإن معدلها في كل من عجمان والإمارات الشمالية سينخفض تقريبا بالنسبة نفسها وبالتالي ستحظى الإمارات الشمالية بحصة كبيرة من الباحثين عن وحدات سكنية تتناسب مع دخل كل فرد من هذه الشريحة” .
وأضاف “إن السبب الآخر للبحث عن وحدات لاغراض سكنية ذات قيمة منخفضة نسبيا هو اتجاه الكثير من الشركات والمؤسسات لخفض عدد العاملين فيها وتخفيض الاجورالشهرية، مما حدا بالاغلبية إلى ربط الاحزمة والبحث عن بدائل كفيلة بتعويض ما تم خفضه من رواتبهم، لهذه الاسباب فإن سوق الايجارات في عجمان الذي بدأ يتجه نحو التصحيح لايزال يستقطب عددا كبيراً من هذه الشريحة ولا يزال يحظى بفرص استثمارية مرتفعة” .
أما محمود عبد الحميد القاضي الإداري في مؤسسة قاعدة العقارات فأشار إلى أن المعدل انخفض في دبي بعد الازمة المالية العالمية بنسبة تتراوح بين 30 إلى 40% حيث بات بإمكان الباحث عن سكن التحصل على شقة مكونة من غرفة نوم وصالة ب 60 ألف درهم، وشقة مكونة من غرفتي نوم وصالة ب 85 ألف درهم .
وأوضح أن انخفاض هذه الاسعار عائد لقانون العرض والطلب، حيث أدى دخول عدد كبير من الوحدات السكنية إلى حدوث وفرة عمرانية في السوق العقاري داخل الإمارة، فضلاً عن حركة التسريحات التي طالت عددا لا بأس به من الموظفين المتزوجين ما اضطرهم إلى تسفير عائلاتهم والتشارك مع غيرهم في السكن .
وأكد أن السوق سيشهد انخفاضاً أكبر في حال استمر الوضع على ما هو عليه خاصة في ظل دخول وحدات سكنية جديدة للسوق بشكل شبه شهري .
محمد علي من مكتب أنوار للعقارات في عجمان قال إن ارتفاع الإيجارات في مختلف إمارات الدولة أوجد في السابق ثقافة جديدة تمثلت بما بات يعرف “بثقافة الإستوديو” إلا أن الوضع الحالي وتراجع الاسعار من شأنه أن يعيد الامور إلى نصابها الحقيقي .
وأضاف أنه في الوقت الذي أجبر فيه الارتفاع المتواصل الكثير من المقيمين والمواطنين على حد سواء، على التوجه للسكن في الإمارات الشمالية حيث الإيجارات أقل، من الواضح أن انخفاضها في الإمارات المجاورة سينعكس سلبا على السوق العقاري هناك، والذي أصبح مطالبا بإعادة هيكلة إيجاراته نظرا لانخفاضها في دبي والشارقة .
أما علي أحمد من مكتب عجمان العقاري فقال إن الإمارات الشمالية كانت في وقت غير بعيد تمتص فائض الطلب في دبي حيث تتوافر فيها خيارات بأسعار أقل، ففي حين يصل ايجار الشقة من غرفتين وصالة في دبي إلى 119 ألف درهم سنويا، وفي ابوظبي 130 ألف درهم، و80 الف درهم في الشارقة، يمكن الحصول على الشقة نفسها في رأس الخيمة بسعر 37 الف درهم و25 ألفا في أم القيوين وبسعر 38 ألف درهم في عجمان .
وأضاف أن هذا الواقع قد تغير مع انخفاض الايجارات في إماراتي دبي والشارقة، مما سيترتب عليه خفض الاسعار في الإمارات الشمالية للحيلولة دون توجه المستأجرين إلى تلك الإمارات نظرا لكون الاسعار لم تعد تنافسية في الإمارات الشمالية .
وعلى الرغم من الانخفاض المحدود الذي يعشيه السوق العقاري يرى السكان أنه لا تزال هناك مغالاة حيث قال محمد أنور إن الاسعار الحالية سواء في الإمارات الشمالية أو دبي والشارقة لا تزال مرتفعة بالمقارنة مع متوسط دخل الفرد، مشيرا إلى أن السكان لمسوا شيئا من الانخفاض في معدلات السكن إلا أن الايجارات الحالية لا تزال بعيدة عن طموح الموظفين .
من جهته قال فؤاد عيسى القاطن في عجمان إنه في حال استمر تراجع معدل السكن في الشارقة وحافظ المعدل على قيمته في عجمان فإنه كالكثيرين من الموظفين، سيتجه للسكن في الشارقة على اعتبار قربها من عملهم، مما سيضر بالسوق العقاري هناك .
وأكد علي عبد الله أن الاسعار الحالية في عجمان تعتبر معقولة قياساً على ما هو الحال عليه في باقي إمارات الدولة على الرغم من انخفاض الاسعار هناك إلا أنها لا تزال دون مقدرة شريحة كبيرة من الموظفين الذين سيفضلون الانتقال إلى هناك في حال انخفضت الاسعار أكثر من ذلك .
أما ماجد الرابح فقال إن الانخفاض في دبي والشارقة سيعود بالمنفعة على سكان الإمارات الشمالية، حيث سيجد أصحاب المباني أنفسهم مرغمين على خفض الاسعار للمحافظة على مستأجريهم، خاصة في ظل الوضع الحالي الذي يشهد خللاً في قانون العرض والطلب والتسريحات التي طالت عددا لا بأس به من الموظفين .
مطالبات بتوصيل الكهرباء إلى 400 بناية سكنية في عجمان
مشكلة توصيل الكهرباء لأكثر من 400 بناية وعمارة سكنية وتجارية يمتلكها مواطنون في عجمان كانت الشاغل الأساسي لعدد من أعضاء المجلس الوطني طوال الفترة الماضية، بعد أن تلقوا مئات الشكاوى من مواطنين اقترضوا ملايين الدراهم للبناء بعد أن حصلوا على موافقات الهيئة الاتحادية للكهرباء والمياه على توصيل الكهرباء إلى بناياتهم فور الانتهاء منها، إلا أنهم فوجئوا بعد الانتهاء من البناء بان الهيئة ترفض أن توصل الكهرباء، وتتخلى عن وعدها السابق لهم، رغم أنهم دفعوا للهيئة مبالغ مالية كبيرة نظير توصيل الكهرباء .
هؤلاء الأعضاء تقدموا بطلب إلى الحكومة لمناقشة سياسة الهيئة الاتحادية للكهرباء والماء، ووافقت الحكومة على ذلك وتم تشكيل لجنة مؤقتة لذلك تضم كلا من يوسف النعيمي مقرر اللجنة وبعضوية كل من حمد بن غليطة الغفلي وسلطان الكبيسي وعلي ماجد المطروشي وعبدالله بلحن الشحي ود . عبدالرحيم شاهين ود .عبيد المهيري وسعيد علي الحافري، وقام هؤلاء الأعضاء بعقد اجتماعات وجمع البيانات والمعلومات عن حالة الكهرباء في الإمارات الشمالية والاجتماع مع ممثلي الهيئة لمناقشتهم، تمهيداً لتقديم تقرير مشفوع بتوصيات سيتم مناقشته مع وزير الطاقة في جلسة علنية بالمجلس الوطني الاتحادي .
اللجنة المؤقتة لمناقشة سياسة الهيئة الاتحادية للكهرباء والماء في الإمارات الشمالية قامت بجولة أمس الأول في عجمان، حيث اطلعت على أوضاع أكثر من 400 بناية تم الانتهاء منها، وقام بعض من أصحابها بتركيب مولدات كهربائية لها لحل مشكلة توصيل الكهرباء والانتفاع منها، فيما لا يزال اغلبها لا يستطيع أصحابها تركيب مولدات كهربائية لها، وشاهد أعضاء المجلس الوطني المشاركون في اللجنة بأعينهم فوضى تركيب المولدات، والتي ينتج عنها أخطار كبيرة على المناطق المحيطة .
مستأجرون يفسخون عقودهم بسبب “التفنيشات”
أدت “التفنيشات” وخفض الرواتب التي حدثت في كثير من الشركات، بخاصة العاملة منها في القطاع العقاري، إلى اضطرار هؤلاء الموظفين المستغنى عن خدماتهم إلى فسخ عقودهم الايجارية تمهيدا لعودتهم أو إعادة عائلاتهم إلى بلدانهم الأصلية، حيث تستقبل لجنة المنازعات الايجارية في عجمان العشرات منهم بصفة يومية، فيما تستقبل اللجنة أيضا بعضا من المستأجرين الذين يحاولون فسخ عقودهم للاستفادة من انخفاض الإيجارات الجديدة .
عثمان أبو الشوارب رئيس المكتب التنفيذي للجنة المنازعات الايجارية في عجمان قال ل “الخليج” إن ظاهرة فسخ عقود الإيجار أصبحت تشغل كثيرا من وقت موظفي اللجنة الآن، فهناك إقبال كبير من المستأجرين على مكتب اللجنة للاستفسار عن كيفية فسخ العقود الايجارية، وتقريبا يزيد عدد المستفسرين يوميا عن 20 مستأجرا، نصفهم تقريبا يتقدمون بدعاوى لفسخ عقودهم، بينما النصف الثاني يلجأ للتفاهم مع الملاك لإنهاء هذه العقود .
تفاوت في إيجارات المناطق
تفاوت أسعار الإيجارات في الشارقة خلال الفترة الماضية فلكل منطقة أسعار مختلفة عن الأخرى ففي منطقة المجاز تراوحت أسعار الشقة المكونة من غرفة وصالة من 34 وحتى 38 ألفا والغرفتين والصالة من 43 وحتى 50 ألفا والثلاث غرف وصالة بين 63 و70 ألفا، وفي منطقة التعاون تراوحت الأسعار للغرفة والصالة بين 31 و34 ألفا وللغرفتين والصالة بين 41 و48 ألفا وللثلاث غرف وصالة بين 57 و63 ألفا، وفي منطقة الخان تراوحت الأسعار للغرفة والصالة بين 34 و37 ألفا وللغرفتين والصالة بين 50 و57 ألفا وللثلاث غرف وصالة بين 65 و70 ألفا .
عودة لافتة للإيجار
عادت خلال الفترة الماضية لافتة للإيجار لتحتل واجهات العمارات والبنايات من جديد بعد أن كانت قد اختفت تماما خلال الأعوام الأربعة الماضية، فكل مكتب يتولى تأجير برج سكني يقوم بوضع لوحة مكتوب عليها للإيجار ورقم الهواتف الخاصة به، كما يقوم بالترويج لتأجير البنايات والأبراج التي يشرف عليها عن طريق الإعلان في الصحف المحلية، فالأغلبية تكون إعلاناتها “يوجد لدينا غرفة وصالة وغرفتان وصالة وثلاث غرف وصالة، أي أن جميع الطلبات موجودة ومتوفرة لديهم بما يعني توافر المعروض من الشقق السكنية .